Dùng Đòn Bẩy Tài Chính Như Thế Nào Khi Đầu Tư Một Dự Án BĐS?

Dùng đòn bẩy tài chính và những tính toán về thời điểm mua, dù là với mục đích mua ở hay đầu tư là những yếu tố tiên quyết quyết định đến sự “thành – bại” trong việc đầu tư bất động sản. Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Dự án chiến lược, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tiếp tục đưa ra những lời khuyên hữu ích ở hai khía cạnh này.

Với những khách hàng có sẵn dòng tiền dư giả, việc tìm sản phẩm tốt để đầu tư thời điểm hiện nay là lựa chọn đáng cân nhắc. Với những khách hàng cần sử dụng đòn bẩy tài chính, ở những dự án pháp lý rõ ràng, người mua nhà có nhu cầu thực sẽ thuận lợi hơn khi tiếp cận vốn vay. Ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính cho nhu cầu thực (để ở, kinh doanh lâu dài), tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đầu cơ trong giai đoạn này. Việc vay mua nhà đất cần lưu ý những điểm này.

Nếu triển vọng thị trường tiếp tục tích cực hơn, nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính theo tỷ lệ 55-60% vốn tự có và 40-45% vốn huy động. Với những khách hàng chưa đáp ứng được tỷ lệ tài chính như trên có thể xem xét những chính sách hỗ trợ như trả góp hoặc trả theo đợt của chủ đầu tư. Khách hàng và nhà đầu tư nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định.

Về thời điểm đầu tư, hiện tại, lãi suất cho vay đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi, thời gian tới, lãi suất tiếp tục có xu hướng giảm. Bà Hương khuyến cáo, lãi suất và việc tiếp cận với mức lãi suất chỉ dễ dàng với các dự án của chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm thực tiễn và dòng tiền tốt. Và đây là điều các khách hàng cần đặc biệt lưu ý khi ra quyết định mua nhà trong thời điểm này.

Thị trường bất động sản đã và đang ở giai đoạn nhiều thách thức, với những diễn biến hiện tại, dự báo trong 2 quý cuối năm 2023, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực, niềm tin sẽ quay trở lại với thị trường. Trưởng phòng Dự án chiến lược của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh khách hàng và nhà đầu tư nên tham khảo các sàn giao dịch để tiếp cận với sản phẩm tốt. Các tiêu chí để lựa chọn sàn giao dịch chủ yếu thông qua các chỉ số: Dự án phân phối và chủ đầu tư uy tín; thành tích được xã hội và các tổ chức ghi nhận; có trung tâm nghiên cứu, phân tích và am hiểu thị trường (thông qua các báo cáo nghiên cứu chuyên sâu)

Bà Hương cho biết thị trường bất động sản đang đối mặt với 2 thách thức lớn là về nguồn vốn và pháp lý. Hai điểm nghẽn này đã khiến thị trường bất động sản chững lại. Tuy nhiên, cả hai điểm nghẽn đều đang được tháo gỡ từng bước.

Về pháp lý, Chính phủ và các Bộ, ngành đang nỗ lực hoàn thiện sửa 3 bộ luật quan trọng nhất: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và dự kiến sẽ trình và được Quốc hội thông qua năm 2023. Để hỗ trợ và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng và yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất cho vay. Riêng với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ tín dụng người mua nhà và các dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý, có khả năng trả nợ,… Đây là điều rất tích cực cho thị trường. Chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn do chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý. Cùng với đó, lãi suất thấp sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những thay đổi về pháp lý và nguồn vồn sẽ tạo nền tảng để thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi từ nửa cuối năm 2023. Tuy nhiên, các tác động sẽ có sự phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau. Các ngân hàng sẽ ưu tiên giảm lãi suất với những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính, dự án có pháp lý chuẩn chỉnh. Khách hàng cũng sẽ quan tâm, lựa chọn những dự án này.

Trong bối cảnh hiện tại, đối với bất động sản, nhà đầu tư nên tập trung vào các sản phẩm hướng tới nhu cầu thực như căn hộ chung cư, phân khúc nhà ở riêng lẻ phục vụ nhu cầu để ở, kinh doanh, cho thuê, đầu tư lâu dài… Nhiều dự án bất động sản tốt đã có mức chiết khấu sâu, tiệm cận giá trị thực… cũng là lựa chọn nhà đầu tư nên xem xét.