Nhà ở xã hội TP.HCM 2025 khó mua khó bán dù nguồn cung tăng

Nguồn cung nhà ở xã hội TP.HCM tăng, cơ chế đã nới, nhưng nhiều dự án vẫn khó mua, khó bán.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng nhưng vẫn thiếu thực chất

Sau thời gian dài đình trệ, thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại TP.HCM đã có dấu hiệu khởi sắc khi hàng loạt dự án được khởi động, mở bán hoặc thúc tiến độ. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) mới đây thông báo mở bán 273 căn hộ tại khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ – Giai đoạn 1, phường Chánh Hiệp (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương), với giá tạm tính khoảng 15,8 triệu đồng/m², diện tích 38,5–67,9 m².

Trước đó, khu NOXH Sonadezi Hữu Phước mở bán giai đoạn 1 với giá 12,4 triệu đồng/m² (đã gồm VAT, chưa gồm phí bảo trì), diện tích 25–68 m², hướng đến công nhân và hộ gia đình nhỏ tại khu công nghiệp. Cùng thời điểm, TP.HCM chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ bốn dự án NOXH, yêu cầu hoàn tất quy hoạch, thẩm định, đánh giá môi trường và giao đất sớm để bổ sung nguồn cung.

Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, TP.HCM phải hoàn thành 100.000 căn NOXH đến năm 2030. Giai đoạn 2021–2024, thành phố mới hoàn tất 5.619 căn và dự kiến thêm 2.874 căn trong năm 2025 – tức đạt khoảng 6.000 căn, chưa đến 10% mục tiêu. Hiện, 5 dự án NOXH với hơn 2.300 căn và 368 căn nhà lưu trú công nhân đã được bàn giao.

Để hoàn thành kế hoạch, TP.HCM phải xây 9.400–28.000 căn mỗi năm giai đoạn 2026–2030, dành 1.400 ha đất cho phát triển NOXH, trong đó 661 ha đã quy hoạch 116 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung tăng mới chỉ là tín hiệu ban đầu. Thực tế thị trường cho thấy, việc phân bổ, giá bán và tiếp cận NOXH vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, khiến hàng loạt dự án dù hoàn thiện vẫn vắng người mua.

Cơ chế cởi mở hơn nhưng chưa chạm đúng nhu cầu thực

Cùng với tăng nguồn cung, chính sách về NOXH đã được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng và giảm bớt rào cản thủ tục. Mức trần thu nhập để mua NOXH được nâng đáng kể: cá nhân từ 15 lên 20 triệu đồng/tháng, người độc thân nuôi con nhỏ từ 20 lên 30 triệu đồng, hộ gia đình hai vợ chồng từ 30 lên 40 triệu đồng.

Một điểm tiến bộ là việc công nhận thu nhập và tình trạng việc làm của người lao động không có hợp đồng chính thức. Trước đây, nhóm lao động tự do gần như không đủ điều kiện mua NOXH do không chứng minh được thu nhập hợp pháp. Nay, công an cấp phường/xã nơi thường trú hoặc tạm trú sẽ xác nhận thu nhập thực tế, mở rộng cơ hội tiếp cận cho nhiều người.

Song song đó, lãi suất vay mua hoặc thuê mua NOXH giảm xuống 5,4%/năm, thấp hơn mức 6,6%/năm trước đây. Quy trình phê duyệt dự án cũng được rút gọn, loại bỏ yêu cầu hồ sơ giấy khi dữ liệu đã có trong hệ thống quốc gia. Thời gian xem xét chủ trương đầu tư không quá 30 ngày, và nếu nhà đầu tư chậm tiến độ, cơ quan quản lý có thể thay thế bằng đơn vị khác đủ năng lực.

Dù chính sách đã cởi mở, thực tế nhiều dự án NOXH vẫn “ế hàng”. Dự án Thạnh Tân (phường Dĩ An) hoàn thiện và mở bán hàng trăm căn hộ nhưng hầu như không có người đến đăng ký. Ngược lại, dự án Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ) lại được săn đón nhờ vị trí trung tâm, nhưng tiến độ chậm, thông tin công khai hạn chế khiến người mua e dè.

Rào cản lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở giá bán. Nhiều dự án gắn mác “nhà ở xã hội” nhưng giá gần tương đương nhà thương mại. Chẳng hạn, NOXH Tân Đông Hiệp (Dĩ An) có giá 26–28 triệu đồng/m², tương đương 1,4 tỉ đồng cho căn 50 m² – mức vượt quá khả năng của phần lớn người lao động.

Nghịch lý thị trường: Cần người dẫn dắt và cơ chế đủ mạnh

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, nhà ở xã hội là trách nhiệm của Chính phủ ở mọi quốc gia. Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặt mục tiêu ít nhất 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, cùng các gói tín dụng ưu đãi cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Tuy nhiên, chính sách tốt chưa đủ nếu thiếu một cơ chế điều phối rõ ràng và người “cầm trịch” có thẩm quyền thực thi mạnh mẽ. Ông Khương nhấn mạnh, vấn đề NOXH không chỉ mang tính nhân đạo mà đã trở thành bài toán kinh tế đô thị. Một đô thị quy mô 10–15 triệu dân sẽ khó phát triển bền vững nếu người lao động không thể sinh sống trong chính nơi họ làm việc.

Sự thiếu hụt NOXH khiến thị trường bất động sản mất cân đối, kéo theo chi phí sinh hoạt, lao động và sản xuất tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của thành phố. Nhìn từ góc độ đầu tư, NOXH không chỉ là vấn đề xã hội mà còn là cơ hội cho doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn.

Với lãi suất ưu đãi, quỹ đất lớn và nhu cầu thực cao, đây có thể là phân khúc tăng trưởng bền vững nếu chính sách được vận hành hiệu quả. Việc cải thiện tính minh bạch thông tin, rút gọn thủ tục và ổn định giá bán hợp lý sẽ giúp thị trường NOXH dần lấy lại sức hút, hướng tới mục tiêu “an cư bền vững cho mọi người”.

Thị trường nhà ở xã hội TP.HCM đang đứng giữa hai chiều chuyển động: cơ chế cởi mở và thực tế ách tắc. Để giải bài toán “khó mua, khó bán”, cần một cơ chế đủ mạnh, minh bạch và bền vững – nơi chính sách, doanh nghiệp và người dân cùng chung lợi ích để phát triển lâu dài.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán