Tài sản doanh nghiệp bất động sản đã… “thật” hơn

Nỗi lo vẫn hiện hữu

Dù có sự cải thiện trong thời gian gần đây, song nhà đầu tư chứng khoán vẫn thận trọng với “cổ đất”. Điều này thể hiện rõ khi P/B trung bình của nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán vẫn ở dưới ngưỡng 2.x, thậm chí nhiều mã còn dưới 1.x, trong khi các mã vượt ngưỡng 2.x chỉ đếm trên đầu ngón tay, chủ yếu tập trung vào một số cổ phiếu đầu ngành.

Hệ quả từ đợt khủng hoảng nợ trái phiếu và tình trạng “đóng băng” thanh khoản kéo dài khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng kiệt quệ, hoạt động kinh doanh suy giảm, thị giá cổ phiếu cũng lao dốc.

Tuy vậy, việc 3 sắc luật mới quan trọng (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, quyết tâm gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, cùng mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở vùng thấp được kỳ vọng sẽ là những yếu tố thúc đẩy nhóm cổ phiếu bất động sản đi lên trong thời gian tới.

TS. Nguyễn Duy Phương – Giám đốc Đầu tư DG Capital đánh giá, cơ hội tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản là rộng mở, nhưng cần chờ thêm thời gian, nhất là khi sức mua trên thị trường còn chưa khởi sắc. Nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong giai đoạn cơ cấu lại tài sản và thanh toán các khoản trái phiếu. Vì vậy, phải sang năm 2025, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản mới thực sự ổn định.

Đồng quan điểm, các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc kết quả kinh doanh quý IV cũng như cả năm 2024 của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng.

Tuy nhiên, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm này trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét hơn từ năm 2025, khi tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp cải thiện hơn.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản luôn “nhạy cảm” với thông tin. Tuy nhiên, nếu như trước đây, thị giá cổ phiếu địa ốc dễ dàng tăng nhanh chỉ với vài thông tin tích cực, thì sau giai đoạn khó khăn vừa qua, nhà đầu tư đã thay đổi góc nhìn khi đánh giá về cổ phiếu, về chất lượng tài sản cũng như những con số doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp công bố.

Ngay cả với phương pháp định giá cổ phiếu bằng quỹ đất vốn được các doanh nghiệp bất động sản áp dụng phổ biến cũng được nhà đầu tư xem xét kỹ hơn, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án không thể triển khai do vướng pháp lý, dẫn tới không có nguồn thu, thậm chí còn lỗ “khủng” do phải trích lập dự phòng tiền đất tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng theo quy định mới.

Ghi nhận thực tế cho thấy, việc áp dụng phương pháp “vốn hóa chi phí lãi vay” giúp các doanh nghiệp địa ốc trước đây “book” được lợi nhuận rất thấp khi các khoản lãi chỉ phải trả vào cuối kỳ thanh toán hoặc khi dự án được hoàn thiện.

Thế nhưng, do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, phương pháp này trở thành “quả bom nổ chậm” với doanh nghiệp trong tương lai.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Thế Trường (CPA Australia, M.Fin, LLB) – cựu Trưởng Nhóm Tư vấn tại Deloitte Việt Nam phân tích, đầu tiên, về thuế, khi các khoản chi phí vốn hóa phát sinh quá lớn, vượt xa dự toán ban đầu của dự án, trong khi doanh thu thu được từ các dự án trong tương lai không cân xứng, sẽ làm phát sinh rủi ro: Một phần các khoản chi phí lãi vay ghi nhận trong tương lai không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tiếp theo, trong bối cảnh dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật để nghiệm thu công trình… dẫn đến rủi ro bị “treo” mà không biết đến khi nào mới hoàn thành.

Điều này kéo theo rủi ro phải hạch toán ngược trở lại vào hoạt động kinh doanh, dẫn đến nguy cơ chi phí tăng đột biến trong kỳ, ảnh hưởng đến báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm.

Ngoài ra, khoản chi phí lãi vay đã vốn hóa lúc này khi ghi nhận vào khoản mục chi phí tài chính có rủi ro không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp do ghi nhận lệch kỳ.

Bức tranh tài chính “thật” hơn

Tại báo cáo mới nhất, VNDIRECT nhận định, thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại với các doanh nghiệp bất động sản, cho dù so với nửa đầu năm nay, rủi ro mất khả năng thanh toán hiện đã giảm bớt nhờ được gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và giãn nợ ngân hàng.

Ngoài ra, nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như xoay vòng vốn đã giúp các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để thi công các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về, giúp nhà đầu tư có thêm niềm tin khi xuống tiền mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong các đợt huy động vốn.